摘要：国庆节期间，我参加大学同学毕业20年聚会。期间也无法回避房价走势这个老生常谈的问题。因为我们大学的专业正好是工业与民用建筑，班上很多同学都是从事建筑行业的：有搞房地产开发的、有开设计院的、有开监理公司的、有搞设计的、有当监理的、有搞建筑预算的、最多的是在房地产公司和建筑公司当技术老总的，所以大家在一起难免会谈到房地产的相关看法。

    国庆节期间，我参加大学同学毕业20年聚会。期间也无法回避房价走势这个老生常谈的问题。因为我们大学的专业正好是工业与民用建筑，班上很多同学都是从事建筑行业的：有搞房地产开发的、有开设计院的、有开监理公司的、有搞设计的、有当监理的、有搞建筑预算的、最多的是在房地产公司和建筑公司当技术老总的，所以大家在一起难免会谈到房地产的相关看法。

　　总体来说，我感觉大家对未来房地产走势都比较乐观。多名同学表示还想继续购买房子对资产保值和增值。有位开发商的同学，一个楼盘刚刚全部卖完，又拍买了2块土地准备大干一场。另一个同学的朋友刚刚拍得一块土地，到处找资金开发。我当年大学寝室的老大多次问我对房价走势的判断，由于这个问题比较复杂，加上当时时间也比较匆忙，我答应老大回家以后尽快写一篇文章来回答他这个问题。

　　作者 （李稻葵）：清华大学经济管理学院Freeman经济学讲席教授， 博士生导师，长江学者特聘教授。原央行货币政策委员会委员，十一届全国政协委员，清华大学金融系主任，中国与世界经济研究中心（CCWE）主任。清华大学管理学学士（1985年），美国哈佛大学经济学博士（1992年）。2011年5月初，李稻葵发表文章指责“个税体制设计极其简陋，甚至‘弱智’，他建议实施平税制。此观点甫一发布，立即引发强烈反响。

    要分析中国房价的变化，必须深入分析当今中国房屋的供应和需求，并找到中国房屋的供求关系从量变到质变的大概时间点。为什么我认为中国房地产仅仅是最后的疯狂呢？因为中国房地产发生了很多实质性的变化：

　　1、新一届政府上台，进一步提高第二套住房的首付款比例和贷款利率，并对出售自有住房按转让所得20%计征个税。这样的政策会导致市场房屋购买能力的下降，同时导致投机成本增加。实际是从根本上减弱了市场购买力；

　　2、 中央货币政策已经从过度宽松，开始转变为既不宽松也不紧缩的中性政策。宣告中国过度宽松的货币政策已经结束。银行现在极度缺钱，不仅二套房利率不能优惠，首套房利率也大幅提高。银行对房贷的贷款比国家政策还严格，说明银行资金确实很紧张了；

　　3、外资撤出中国金融市场，导致人民币基础货币供应相对减少。加上先知先觉的国外投资者已经开始抛售中国房屋资产，这些行为会导致中国外汇相对减少，同样导致基础货币减少。也能导致银行存款相对减少，这些会导致银行贷款能力相对下滑；

　　4、李嘉诚等有国际影响力的人物开始抛售中国房地产资产，会影响很多精明投资者对市场预期的判断，带动部分精明投资者加速抛售中国房地产；

　　5、2013年新房和二手房成交量同步大幅上涨，说明大量的刚需已经接盘。大量的刚需在漫长的等待中，最后屈服大量入市抢购房屋。大量刚需高位接盘，意味着将来接盘的力量越来越弱；

　　6、保障性住房继续修建，中央政府为了解决低收入者的住房问题，不得不大量修建保障性住房。但这些保障性住房加速了房屋的供应；

　　7、房价快速上涨，导致部分人彻底失去了购买力，导致市场有效需求减少

　　8、鄂尔多斯和温州房价暴跌的前车之鉴，让部分先知先觉的投资者感受到了危机靠近。同时，温州和鄂尔多斯房价大跌已经让当地银行坏账大量增加，银行业已经意识到房价下跌的风险，开始偷偷紧缩房地产贷款，所以各地银行对房贷审核越来越严，房贷利息远远高于国家的底线；

　　9、由于开放商房屋销售很理想，2013年土地拍卖明显增加，地王不断出现。开发商乐观情绪明显升温。由于他们看好后市房价，必定会加快建设进度，1年左右市场供应肯定会明显增加

　　10、中国人在国外大量购买房屋，成为英国、美国、加拿大、澳大利亚等国的房屋购买主力军。很多国家甚至出台购房移民政策吸引中国人去他们国家买房。如果中国房价再继续上涨，中国会有更多人在国外购房；由于中国房价过度上涨，大量中国人转而抛售中国房屋，购买外国房产，实际也等于增加国内的住房供应，并导致大量财富转移国外。等于中国人去接盘其他国家的过剩房产，化解发达国家的经济危机；

　　以上分析可以看出，中国房屋过剩已经非常严重了，中国房地产泡沫已经到了骇人听闻的地步了。

　　一年前我曾写过一篇文章“中国房价为何如此坚挺”详细说明了中国房价高涨的原因。在房屋总体过剩的情况下，中国房价之所以还能疯狂上涨，主要是投机者和投资者囤积大量房源，开发商和地方政府大量囤积土地，大量在建房还未入市。加上房价10年持续上涨导致许多人恐慌性买房所致。银行资金紧张、刚需大量恐慌买房、大量高端投资者海外购房、投机成本增加、房价大幅上涨等因素已经让大量潜在客户减少，大量需求减少。

　　房地产市场中影响最大的因素，还有大量囤积房源的投资者和投机者们，一旦他们的预期发生改变，只要他们预期房价下跌，大量囤积瞬间就会变成铺天盖地的抛售，瞬间增加市场的供应。让房屋市场快速从天堂坠入地狱。因为中国囤积房屋的数量非常庞大，所以这部分囤积者行为一旦发生改变，将很快改变房地产市场的供求关系。对房价起非常大的最用，短期作用甚至远远超过新建房屋的影响。

　　不管是从未来的供求关系变化，还是中国房价国际性价比来看，中国房价已经是强弩之末。由于短期房价上涨预期很强，囤积者现在还惜售，新建房屋入市还存在时间问题，房价短期还可能出现上涨，但这种上涨只是最后的疯狂。很多人担心，一旦房价出现下跌，政府如果再次大规模放松货币怎么办？这个担心完全没有必要，因为中国房价的持续上涨，已经让中国全球制造业竞争力大幅下滑，房价上涨已经导致每年几百亿美元资金外流购房，加上外资金融机构彻底撤出中国，以李嘉诚为代表的国内资本外撤加速。

　　房价上涨不仅伤害了中国的国际竞争力，也导致资本大量外流。这种情况下如果再大规模放松货币推高房价，人民币必将面临大幅贬值。而人民币贬值以前，资本会大量集中外逃，中国财富聚会损失殆尽。其后果比房价下跌还严重。房价下跌，肉烂在锅里，房价再上涨等于把钱送给别人，坏账留给自己。当然如果真的要大规模印刷钞票，我也无话可说，但我相信中国精英们不会这么疯狂的孤注一掷，也最多是苟延残喘，最后结局更悲惨。

　　世界上根本没有永远上涨的东西，如果有，那么大家都可以通过持有该物品，让财富永远不停地增长。这些人的子子孙孙就再也不用工作了。

　　地方政府用尽一切资源维护和退稿房价，在这种情况下，一旦出现房价下跌。说明政府再也没有任何力量能维护房价上涨了，这时的房价必将一泻千里。温州和鄂尔多斯房价就是这样的模式。特别是在经历一段快速增长后，需求快速减少，供应不断增加，最后供求关系出现转折点。房价一旦出现下跌预期，大量囤积者就会加入抛售房屋队伍，加剧房价下跌速度。

　　中国对房地产市场的处理方法如同垒砌堰塞湖，为了防止湖水留下来，用尽一切资源建设堤坝，结果堤坝越来越高，堰塞湖水位也越来越高。终于有一天，当资源耗尽，随着水位不断上涨，崩溃就在所难免。搞搞垒砌的崩溃必将导致洪水滔天，横尸遍野。

　　上帝要其死亡，必先让其疯狂。房价的这种疯狂，已经在为自己挖掘坟墓。现在的房价如同6000点的股市，虽然看起来很疯狂，但距离万丈深渊已经不远了。股市6000点的时候，市场疯狂得叫嚷要去10000点，结果万点成为了梦想，1600点却实现了。

　　从在建房速度、社会资金供求、国际资本撤离速度、房价涨幅看，中国房价最多能再坚持一年左右，就开始土崩瓦解。一场浩劫无法避免。

　　中国人经历了股市和黄金的疯狂，当时所有所有人都认为股市和黄金石不可能下跌的。如今这些不可破灭的神话早已破灭。人们不仅没有吸取其中的教训，居然固执的再次认为房价是永远上涨的。及时全世界很多国家的房价泡沫已经破灭，及时鄂尔多斯和温州房价已经暴跌，及时李嘉诚开始大量抛售中国房产，及时外资银行已经全部抛售完中国银行的股票，即使中国房屋空置率已经高的吓人，即使中国7个城市被评为世界最高房价的城市。他们依然坚定地认为中国房价不可能下跌。等待他们的必将使比股市和黄金更疯狂的结局。人们会为自己的疯狂付出代价。

　　违背经济规律者，最后一定会受到经济规律的惩罚。那些叫嚷着逆经济周期者，根本不懂经济规律，只是无知无畏罢了。